Тогава: сделката
По-висока минимална база в момент на рекорден брой покупки и прехвърляния — там, където се реализира самата сделка.
Блог · Пазарен анализ
Увеличаване на данъчната оценка: икономически — да. Но защо точно сега?
Актуализирането на данъчните оценки има икономическа логика. По-важният въпрос е защо това се предлага след две извънредно активни години, когато именно сделките — а не пасивното притежание — можеха да поемат по-голямата част от ефекта.
Публикувано: 29.09.2026 г.+30%
Първата стъпка, 2027 г.
Следват по +35% през 2028 и 2029 г.
+100%
Удвояване до 2029 г.
30% + 35% + 35%, всяка стъпка спрямо сегашната оценка
до 3%
Данък при придобиване
Ставката се определя от общината
10+ млрд. лв.
„Под дюшеците“ преди еврото
Експертна оценка, не официална статистика
Изводът накратко
Една и съща по-висока оценка има различен ефект според момента.
Когато действа в период на рекордни сделки, тя влияе върху транзакциите. Когато се въведе след това, все по-голямата част от ефекта се премества към годишното облагане на вече притежаваното имущество.
Точно тук е същественият въпрос: не дали данъчните оценки трябва да бъдат актуализирани, а кога и върху коя данъчна база е било най-разумно да се направи това.
2024–2025
Необичаен пазарен цикъл и необичаен ресурс в брой.
Пазарът на жилища премина през период на силно ускорение: бърз ръст на цените, много висок брой сделки, евтино ипотечно финансиране и поведение, повлияно от очакванията около въвеждането на еврото. Част от бъдещото търсене очевидно беше изтеглено напред — покупки, които при нормални условия можеха да се случат по-късно, бяха направени по-рано.
Едновременно с това България остава икономика със значителен неформален сектор и голям обем пари в брой извън банковата система. Оценките се различават, но още през 2024 г. публични експертни коментари посочваха над 10 млрд. лв. налични средства „под дюшеците“ и прогнозираха, че част от тях ще потърсят път към търговията и недвижимите имоти около приемането на еврото.
Това не доказва произхода на парите по конкретна сделка. Но комбинацията от силно търсене, покупки при все по-високи цени, рекордна активност и значителен ресурс в брой прави недвижимите имоти логичен канал за абсорбиране на част от тази ликвидност. Това е икономически извод от поведението на пазара, а не твърдение, че всяка покупка е извършвана по този начин.
Аналитичната рамка на FinHome. Когато има едновременно силно търсене, сделки при все по-високи цени и значителен ресурс в брой, въпросът не е само „има ли доказателство за всяка отделна сума“, а и какво показва движението на парите през пазара.
Механизмът
Къде данъчната оценка има значение при сделката.
По Закона за местните данъци и такси данъкът при възмездно придобиване на недвижим имот се определя върху уговорената цена, а когато тя е по-ниска от данъчната оценка — върху данъчната оценка. Общините определят ставката в диапазона от 0,1% до 3%.
Това превръща данъчната оценка в минимален праг на облагане при прехвърляне. Когато тя е много далеч под реалните пазарни нива, този праг е нисък.
Правната граница. Няма нарушение, ако имот действително се продава на цена, равна или близка до данъчната оценка. Но ако реално договорената и платена цена е по-висока, а в нотариалния акт се посочва по-ниска сума, това вече не е „изповядване на данъчна оценка“, а различие между декларираната и действителната цена на сделката.
Тъкмо затова голямото разминаване между данъчни и пазарни оценки има значение: то създава широк интервал, в който законовият минимум на облагане е много по-нисък от икономическата стойност на актива.
Фискалният момент
Пропуснатият прозорец беше при рекордния поток от сделки.
Ако целта е била данъчната основа да бъде приведена по-близо до реалната стойност на имотите, най-силният момент за това беше преди или в началото на ускорението през 2024–2025 г.
Причината е проста: приходът от данък при придобиване зависи едновременно от данъчната основа и от броя на сделките. Когато има рекорден обем сделки, всяко реално повишаване на минималната данъчна база действа върху много по-голям поток от прехвърляния.
Илюстративен сценарий — не оценка на реално укрит данък
300 млн. лв.
3% върху разлика от 10 млрд. лв.
Хипотетична разлика между действително платена и декларирана данъчна база
510 млн. лв.
3% върху разлика от 17 млрд. лв.
Същата сметка при по-голяма хипотетична разлика
Тези числа не са изчисление на пропуснат приход. Те показват мащаба на фискалния ефект, който би могло да има дори частично разминаване между реално платената стойност и данъчната база при голям обем сделки.
Тук въпросът вече не е само данъчен, а и управленски. Ако държавата знае от години, че оценките системно изостават, а паралелно наблюдава необичайно висок брой сделки, отлагането на актуализацията има цена.
Разпределение на тежестта
Сега ефектът се измества: от сделката към собствеността.
Предложението идва след най-силната част от цикъла. Затова неговият икономически ефект вече е различен.
Сега: собствеността
По-висока годишна данъчна тежест върху широк кръг собственици, независимо дали са участвали в имотния бум.
По-високата данъчна оценка ще повлияе не само на бъдещите сделки, а и на годишния данък върху недвижимите имоти. Министерството на финансите заявява, че за такса „битови отпадъци“ през преходния период ще се запази базата от 2026 г.; самият данък върху недвижимите имоти обаче ще следва актуализираните оценки.
Това е същественото разграничение. Човек, купил втори или трети имот като инвестиция през 2025 г., и пенсионер, който живее от 30 години в единственото си жилище, могат да притежават имоти с близка стойност. Но платежоспособността им може да е напълно различна.
Данъкът върху собствеността не облага доход. Той облага актива. Затова увеличението на данъчната оценка може да бъде икономически логично и едновременно с това да има непропорционален ефект върху домакинства, които са богати на актив, но с ограничен текущ доход.
Именно тук се променя въпросът: от „как да обложим по-реалистично активния пазар“ към „как да разпределим по-високата тежест между всички собственици“.
Какво би било по-устойчиво
Правилният разговор не е „за“ или „против“ по-високите оценки.
Данъчните оценки очевидно трябва периодично да бъдат актуализирани. Сегашното им откъсване от реалните стойности е трудно защитимо. Но еднократно или механично процентно увеличение не решава основния проблем — различните населени места, квартали и типове имоти са поскъпвали с различна скорост.
По-устойчивият модел би бил система, която се актуализира редовно по ясни регионални и пазарни коефициенти, вместо години наред да изостава и след това да наваксва на скокове.
Изводът на FinHome. По-ранното и по-интелигентно актуализиране можеше да действа най-силно там, където се създаваше икономическата стойност — при самите сделки. Закъснялата актуализация измества по-голяма част от тежестта към притежанието и така засяга не само активните участници в имотния бум, а практически всички собственици.
Това не е аргумент да запазим нереалистично ниски данъчни оценки. Това е аргумент данъчната политика да отчита не само размера на оценката, но и момента, данъчната база и платежоспособността на човека, върху когото пада тежестта.
Правна рамка и публични данни:
- Министерство на финансите — проект за изменение на ЗМДТ, обществено обсъждане от 23.09.2026 г.
- Министерство на финансите — разяснение за поетапното увеличение: с 30% през 2027 г. и с по 35% през 2028 и 2029 г., общо със 100% спрямо сегашните нива; запазване на базата за ТБО.
- ЗМДТ, чл. 44–51 — данък при възмездно придобиване и правилото за по-високата между уговорената цена и данъчната оценка.
- Министерство на финансите — данък върху недвижимите имоти и формиране на данъчната оценка.
- Георги Ангелов, 26.06.2024 г. — публична експертна оценка за над 10 млрд. лв. „под дюшеците“ и очаквано насочване към търговията и недвижимите имоти около еврото.
Сценариите за 10 и 17 млрд. лв. са илюстративни аритметични примери, а не оценка на доказано укрит данък или на конкретен размер на недекларирани плащания по сделки. Материалът е аналитичен и не представлява правен или данъчен съвет.