Първо дете
Ефектът е силен и ясен. При бездетните жени по-малката вероятност да са собственички обяснява изцяло отрицателното действие на поскъпването.
силен ефектБлог · Изследване · Жилище и раждаемост
Собственият дом и решението за дете.
Най-обхватното изследване по темата проследява цялото население на Нидерландия дванайсет години подред. Собствениците на жилище зачеват деца по-често от наемателите, а когато цените се вдигат, значение има и откога сте собственик. И всичко това важи преди всичко за първото дете.
Публикувано: 27.08.2026 г. · 4,4 млн. жени · 2012–2023 г. · данни от регистри, не от анкета · European Journal of Population, 2025+80%
Собственички спрямо наемателки
0,0699 срещу 0,0390 — след като са отчетени доходът, образованието и възрастта
−4,8%
При наемателките
Когато цените в района се вдигнат със 100 000 евро
+2,1%
При собственичките
При същото поскъпване и в същия район
+5,3%
Собственик от над 3 години
Срещу −3,8% при купилите жилище през последната година
Стойностите са от нидерландското изследване и се отнасят до вероятността една жена да зачене дете през дадена година.
Основата
Какво точно е измерено и как.
Изследването е публикувано през ноември 2025 г. в European Journal of Population от Даниел ван Вейк и Петеке Фейтен. Две неща го отличават от почти всичко, писано по темата дотогава.
Първо — това не е анкета. Работата е с регистрите на нидерландската статистика, тоест с цялото население, а не с извадка от хора, съгласили се да отговарят. В анализа влизат всички жени между 16 и 45 години в страната за периода 2012–2023 г.: 4,4 милиона души и 32,7 милиона наблюдения по години. Няма отпаднали респонденти и няма изкривяване според това кой е пожелал да отговаря.
Второ — сравнението е вътре в района, а не между районите. Цените са обвързани с 40 териториални единици, а моделът гледа как се променя раждаемостта в един и същ район, когато цените в него се променят. Така от сметката отпадат постоянните разлики между районите — нагласи, традиции, състав на населението. Точно тези разлики отслабват изводите на повечето регионални изследвания, включително българските.
Отчетени са възрастта, доходът, образованието, заетостта, броят на вече родените деца, произходът и безработицата в района.
Фонът — и от какво точно е ръстът
Величината, която моделът следи, е средната продажна цена на съществуващо жилище в района, отчетена през първото тримесечие и преизчислена в цени от 2022 г. В същата величина са изразени и всички ефекти по-долу — оттам идва и стъпката от 100 000 евро.
Порядъкът се вижда от два района. В голямата Амстердамска област средната цена се вдига от 333 000 евро през 2012 г. на 605 000 през 2022 г. — плюс 272 000 евро, или около 82%. В Южен Лимбург покачването е от 211 000 на 299 000 евро — плюс 88 000, или около 42%. За цялата страна авторите изчисляват ръст от над 130 000 евро между 2010 и 2022 г., отново след изваждане на инфлацията.
През същия период раждаемостта пада от 1,80 на 1,43 деца на жена, а средната възраст на майката при първото дете се вдига от 29,4 на 30,3 години. Въпросът на изследването е дали двете имат нещо общо.
Защо ефектите са дадени „на 100 000 евро“, а не в проценти. Цената в модела е измерена на стъпки от 100 000 евро в постоянни цени. Каква част от жилището е тази стъпка, зависи от района: в Южен Лимбург тя е около половината от средната цена, в Амстердамската област — около една шеста. Процент срещу процент тук би заблуждавал: решението за дете се взема срещу сума, не срещу процент.
Резултат 1
При собствениците се раждат повече деца. Разликата не е малка.
Вероятността жена със собствено жилище да зачене дете през дадена година е 0,0699. При наемателките е 0,0390. Разликата е около 80% и остава непокътната, след като са отчетени доходът, образованието, заетостта и възрастта.
Тук авторите са изрично предпазливи и си струва да ги следваме. Числото показва, че двете неща вървят заедно, но не казва кое кое дърпа. Купуването на жилище може да отваря вратата за дете; но и решението за дете може да ускори покупката. Този вид данни не разплитат двете посоки.
Три обяснения, които изследването проверява
- Достъп до подходящо жилище. Стая за всяко дете, двор, спокоен квартал — неща, които в повечето страни се срещат по-често в собственото, отколкото в наетото жилище.
- Разход. Разходите за жилище са голяма част от това, което струва отглеждането на дете. Колкото по-скъп е пазарът, толкова повече от семейния бюджет отива за покрив и толкова по-малко остава за всичко останало.
- Праг на зрелостта. За част от хората собственото жилище е предварително условие за родителство само по себе си, независимо от квадратурата.
Резултат 2
Едно и също поскъпване действа в две противоположни посоки.
За населението като цяло поскъпване от 100 000 евро в района е свързано със спад от 3,1% във вероятността за зачеване. Това е средната стойност — и както обикновено, тя скрива движение в две посоки.
−4,8%
Наемателки
Поскъпването е стена
+2,1%
Собственички
Поскъпването е натрупано имущество
−3,1%
Всички, средно
Средната скрива двете посоки
За човек извън пазара поскъпването е стена: наемът се вдига, собствеността се отдалечава, а жилището, което може да си позволи, става по-неподходящо за дете. За човек, който вече е вътре, същото поскъпване е натрупано имущество — жилището му струва повече, а вноската му е изчислена върху старата цена.
Изследването измерва и каква част от общия отрицателен ефект минава именно през това, че при по-скъп пазар по-малко млади хора изобщо стигат до собственост. Отговорът е 11%. Останалите 89% минават по други пътища — вероятно през самите разходи и през забавянето на стъпките преди детето, тоест излизането от родителския дом и създаването на общо домакинство. Изследването обаче не ги разделя поотделно.
Резултат 3
При поскъпване значение има не само дали, а и кога сте купили.
Тази част почти не се среща в останалата литература — и е най-неудобната.
−3,8%
Купили през последната година
Държат се като наематели
−2,0%
Купили преди 1 до 3 години
Ефектът отслабва
+5,3%
Собственици от над 3 години
Поскъпването вече е капитал
Току-що купилият се държи като наемател. Ефектът при него (−3,8%) е близък до този при хората, които изобщо не са влезли в собственост.
Авторите го обясняват така: той не е спечелил от поскъпването, а го е платил. Купил е на върха, вноската му е изчислена върху високата цена и най-вероятно е направил компромис с площта или с локацията, за да стигне до сделка. Имущество на хартия има, свободни пари няма.
Когато цените се вдигат, не е достатъчно да си собственик — значение има кога си станал такъв. Това е разликата между човек, чието жилище вече се е превърнало в капитал, и човек, чието жилище още е предимно задължение.
Резултат 4
Всичко това важи преди всичко за първото дете.
Второ дете
Цените почти не се отразяват. Разликата между собственички и наемателки се свива силно.
слаб ефектТрето и следващо
Посоката се обръща: наемателките имат по-висока вероятност от собственичките. Тук решават други неща, не жилищният пазар.
обратна посокаОбяснението, което авторите предлагат: първото дете се отлага най-лесно, защото при него биологичните и обществените ограничения са най-слаби. А хората, които вече са родили първо дете при неидеални жилищни условия, са особена група — за тях жилището тежи по-малко при следващото решение.
Практическият прочит: при първото дете жилището не е един от факторите. То е самият механизъм. При второто и третото тежат други неща, които това изследване не измерва.
Потвърждение
Другите изследвания сочат в същата посока.
Едно изследване, колкото и голямо да е, си остава едно изследване. Ето какво показват останалите — включително там, където се разминават.
Швеция: три отделни разработки, един и същ извод
Ström 2010 · Öst 2012 · Chudnovskaya 2019
Шведските регистри са изследвани три пъти с различни въпроси: първите раждания между 1972 и 2005 г.; дали младите вземат решението за жилище и решението за семейство едновременно; и жилищната среда като условие за раждане на дете. И трите намират по-висока раждаемост при собствениците.
Öst обаче намира отрицателна връзка между жилищните разходи в общината и раждаемостта само при родените през 1974 г., но не и при родените през 1956 и 1964 г. Поне в шведския случай жилището тежи повече на по-младите поколения.
Италия: един и същ разход означава различни неща
Gallo и др. 2025
Върху данните на Банката на Италия за доходите и имуществото на домакинствата (1998–2016 г.): по-високите жилищни разходи са свързани положително с раждането на дете — но само при собствениците, не при наемателите. Обяснението е същото като при нидерландските данни, погледнато от друга страна: при собственика големият разход обикновено означава покупка или ремонт, тоест подготовка на жилището. При наемателя означава просто тежест.
Италия: значение има усещането за сигурност
Vignoli и др. 2013
Двойките, които се чувстват по-сигурни в жилищното си положение, по-често планират първо дете в близките години. Тук се измерва не собствеността сама по себе си, а увереността, че няма да се наложи да се местиш. Това е важна подробност за България: собствеността е един от начините да се стигне до такова спокойствие, но не е единственият.
Финландия: значение има и видът жилище
Kulu & Vikat 2007
Раждаемостта е най-висока при двойките в еднофамилни къщи и най-ниска при живеещите в апартаменти, и разликата се запазва след отчитане на характеристиките на жената. Но след смяна на жилището раждаемостта се покачва — знак, че голяма част от разликата идва от това кой се мести, а не от самите стени.
Много страни: погледът отгоре, 1993–2017 г.
Brauner-Otto 2023
Анализ на връзката между жилищния сектор и раждаемостта на ниво държави за близо четвърт век — най-широкият поглед по темата, с който разполагаме.
Уговорката: двете решения се вземат заедно
Kulu & Steele 2013
Работата, която очертава границите на цялата тази литература. Раждането на дете и смяната на жилище са преплетени стъпки в един и същ жизнен път: намерението за дете ускорява покупката поне толкова, колкото покупката позволява детето. Затова нито едно от изброените изследвания — включително нидерландското — не твърди, че жилището причинява раждането.
Общата линия. Връзката между собственото жилище и раждането на дете се потвърждава в Нидерландия, Швеция, Италия и Финландия, с регистрови, панелни и анкетни данни. Устойчива е. Но е ясна главно при първото дете: при второто отслабва, а при третото и следващите се обръща. Това е и границата, до която резултатът може да се използва почтено.
Границите
Какво изследването не доказва.
Това не са наши уговорки — авторите ги описват сами в частта за ограниченията.
Не доказва причина. Не могат да се изключат нито неотчетени фактори — например колко „семейни“ са нагласите в даден район — нито избирателното преместване: ако хората, които планират дете, се местят в по-евтини райони, те сами създават част от резултата.
Не различава отлагане от отказ. Дванайсет години не стигат, за да се види дали пропуснатите раждания се наваксват по-късно, когато жилищният въпрос се уреди, или изчезват завинаги.
Нидерландия не е България. Там собственото жилище е 57% от фонда, социалният наем — 29%, частният наем — 14%. Тегленето на нов кредит срещу поскъпнало жилище е рядка практика. Всяко от тези неща променя силата на измерените механизми.
Пренос
Какво от това важи за България.
Оттук нататък минаваме от измерен факт към тълкуване. Отбелязваме го изрично, защото разликата е съществена.
Нидерландският модел е „кариерна“ собственост: младият човек започва под наем, живее там години наред и купува по-късно, когато доходът стане достатъчно висок и стабилен. Наемният пазар е голям, уреден и социално защитен.
България работи иначе. Делът на собственото жилище е сред най-високите в Европейския съюз, наемният пазар е малък и без сериозна защита за наемателя, а ипотечното кредитиране заема много по-малък дял от икономиката, отколкото в Западна Европа.
Точно това съчетание — висок дял собственост и слаб достъп до ипотека — Mulder и Billari описват в Housing Studies (2010) като „труден“ жилищен режим и го свързват с най-ниските нива на раждаемост сред разгледаните страни. Извадката им обаче е от западни държави. Поставянето на България в този режим е разширение на модела, а не техен публикуван резултат, и трябва да се чете така.
Три български особености, които изследванията не покриват
- Наследството. Голяма част от българските домакинства влизат в собствено жилище не през пазара, а по наследство или с пряка помощ от родителите. Този път почти липсва в нидерландските данни и може да прекъсне връзката между цените и достъпа до собственост.
- Домакинството от няколко поколения. Изследване върху софийска подизвадка от Generations and Gender Survey описва точно този модел: първото дете идва рано и се ражда в дома на родителите, а второто не идва изобщо. Ако това е основната българска схема, делението „собственост срещу наем“ може да е погрешното. Правилното е „свое жилище срещу чуждо, макар и семейно“ — а то се връзва с италианския резултат за усещането за сигурност.
- Липсата на измерване. Единственото българско количествено изследване по темата (Стоенчев и Хрищева, 2023) работи с областни средни величини и корелационен коефициент, без контролни променливи. Такъв подход не позволява извод за причина в никоя посока — той улавя преди всичко разликите в социалния състав между областите.
Изводът, който може да се защити. В България тази връзка не е измервана на ниво отделен човек. Данните съществуват — регистри на населението, НСИ, данни за ипотечното кредитиране. Изследване, което да свърже жилищното положение на конкретен човек с раждането на конкретно дете, не съществува. Всичко, което се твърди у нас по темата, е или пренос от чужди изследвания, или корелация между областни средни величини.
Защо го публикуваме
Най-силният измерен ефект е преди сделката, а не в нея.
Ако нещо от тези числа е устойчиво, то е това: решаващият праг не е изборът на конкретен имот, а по-ранният въпрос — има ли човекът изобщо път към собствено жилище и колко рано ще го извърви. При първите раждания именно достъпът до собственост обяснява изцяло отрицателното действие на поскъпването.
Това е и въпросът, от който FinHome започва: първо реален бюджет, после правилният имот. Не защото ще промени раждаемостта, а защото редът на въпросите има значение.
Първо реален бюджет. После правилният имот.
Безплатна предварителна оценка и разговор с кредитен консултант на FinCity — без документи и без ангажимент на този етап.
Изчислете бюджета си
Източници:
Всички числа в първата част на статията са от източник 1, освен където изрично е посочено друго.
- van Wijk, D., & Feijten, P. (2025). Rising House Prices, Falling Fertility? How Rising House Prices Widen Fertility Differences between Tenure Groups. European Journal of Population, 41, статия 33. Отворен достъп. doi.org/10.1007/s10680-025-09754-6
- Kulu, H., & Steele, F. (2013). Interrelationships Between Childbearing and Housing Transitions in the Family Life Course. Demography, 50(5), 1687–1714.
- Gallo, G. и др. (2025). Housing Expenditure and Births in Italy. Population, Space and Place. doi.org/10.1002/psp.70131
- Brauner-Otto, S. R. (2023). Housing and fertility: A macro-level, multi-country investigation, 1993–2017. Housing Studies, 38(4), 569–596. doi.org/10.1080/02673037.2021.1893279
- Mulder, C. H., & Billari, F. C. (2010). Homeownership Regimes and Low Fertility. Housing Studies, 25(4), 527–541. doi.org/10.1080/02673031003711469
- Chudnovskaya, M. (2019). Housing context and childbearing in Sweden: A cohort study. Housing Studies, 34(3), 469–488.
- Ström, S. (2010). Housing and first births in Sweden, 1972–2005. Housing Studies, 25(4), 509–526.
- Öst, C. E. (2012). Housing and children: Simultaneous decisions? — A cohort study of young adults' housing and family formation decision. Journal of Population Economics, 25, 349–366.
- Vignoli, D. и др. (2013) — за жилищната сигурност и краткосрочните намерения за първо дете при италианските двойки.
- Kulu, H., & Vikat, A. (2007). Fertility differences by housing type: The effect of housing conditions or of selective moves? Demographic Research, 17(26), 775–802.
- Tocchioni, V., Berrington, A., Vignoli, D., & Vitali, A. (2021). The Changing Association Between Homeownership and the Transition to Parenthood. Demography, 58(5), 1843–1865.
- Dettling, L. J., & Kearney, M. S. (2014). House prices and birth rates: The impact of the real estate market on the decision to have a baby. Journal of Public Economics, 110, 82–100.
- Стоенчев, Н., & Хрищева, Я. (2023). Study of the Impact of Housing Affordability on the Fertility Rate in Bulgaria (2014–2021): A Regional Aspect. Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management, 11(1), 101–119. doi.org/10.2478/bjreecm-2023-0007
- Starting a Family at Your Parents' House: Multigenerational Households and Below Replacement Fertility in Urban Bulgaria. Journal of Comparative Family Studies, 43(3), 439 и сл. (върху подизвадка от Generations and Gender Survey — България).