≤ 85%
Финансиране спрямо стойността на имота (LTV)
Банката отпуска най-много 85% от оценката на имота. Останалите минимум 15% са вашето самоучастие — при това върху оценката на лицензиран оценител, която може да е под договорената цена.
Основи на ипотеката: какво трябва да знаете, преди да кандидатствате.
Жилищният кредит е най-голямото финансово решение за повечето домакинства. Тази страница обяснява правилата, числата и стъпките — без банков жаргон и без реклама на конкретни продукти.
Актуално към юли 2026 г. · България е в еврозоната от 1 януари 2026 г.Регулаторната рамка
Трите задължителни ограничения на БНБ.
В сила от 1 октомври 2024 г. за всички нови и предоговорени кредити, обезпечени с жилищен имот. Банките нямат право да ги нарушават — това е таванът, в който се вмества всяко финансиране.
≤ 50%
Вноски спрямо доход (DSTI)
Всички месечни плащания по задължения — новата ипотека плюс съществуващи кредити, лизинги и кредитни карти — не могат да надвишават половината от нетния ви месечен доход.
≤ 30 г.
Максимален срок
Договорът за кредит не може да е по-дълъг от 30 години. По-дълъг срок означава по-ниска вноска, но повече платена лихва общо — балансът е индивидуален.
Числата днес
Лихвената среда след влизането в еврозоната.
От 1 януари 2026 г. лихвената среда в България е директно обвързана с решенията на Европейската централна банка. По статистиката на БНБ от началото на 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е около 2,4–2,5%, а средният годишен процент на разходите (ГПР) — около 2,7%. Това са едни от най-ниските нива в ЕС, но конкретната ви оферта зависи от профила ви: стабилност на дохода, кредитна история, размер на самоучастието и отношения с банката.
Гледайте ГПР, не лихвата. Годишният процент на разходите включва лихвата плюс таксите по кредита и е единственият коректен показател за сравнение между оферти. Ниска рекламна лихва с високи такси може да излезе по-скъпа от по-висока лихва без такси.
Фиксирана или плаваща лихва
Повечето кредити в България са с променлива лихва: референтен индекс (обичайно базиран на публикувани от БНБ индикатори) плюс фиксирана надбавка. Ако индексът се покачи, вноската ви расте. Част от банките предлагат фиксирана лихва за първите 3–5 години, след което кредитът преминава на плаваща.
- Плаваща лихва — по-ниска начална вноска, но носите лихвения риск. Задължително си направете стрес тест: как се променя вноската при покачване на индекса с 1 процентен пункт и остава ли DSTI показателят ви в комфортни граници.
- Фиксиран период — предвидимост за първите години срещу обичайно малко по-висока лихва. Проверете какво се случва след изтичането му и какви са условията за рефинансиране.
Собствени средства
Колко пари трябва да имате в брой.
Най-честата грешка на купувачите на първо жилище е да планират само самоучастието. Реалната сума собствени средства е по-голяма, защото разходите по сделката се плащат в брой и не се финансират от кредита:
| Разход | Ориентировъчен размер | Бележка |
|---|---|---|
| Самоучастие | мин. 15% от оценката | Изискване на БНБ (LTV ≤ 85%). Ако оценката е под договорената цена, разликата също е за ваша сметка. |
| Местен данък за придобиване | ~3% от цената (за София) | Определя се от общината; в повечето големи общини е между 2,5% и 3%. |
| Нотариални такси и вписване | ~1–1,5% | Нотариална такса по тарифа + 0,1% такса за вписване в Имотния регистър. |
| Банкови разходи | обичайно до 1% | Оценка на имота, такси за разглеждане, учредяване на ипотека, задължителни застраховки „Имот“ (и често „Живот“). |
| Брокерска комисиона | по договорка (често 2–3% + ДДС) | Ако ползвате брокер от страната на купувача. |
Практическо правило: планирайте собствени средства от порядъка на 20–25% от цената на имота — 15% самоучастие плюс 5–7% разходи по сделката — и оставете си резерв за нанасяне и непредвидени ремонти.
Процесът
Стъпките на кандидатстването.
Предварителна оценка на бюджета
Преди да гледате имоти. Изчислява се колко кредит носи доходът ви при DSTI ≤ 50% и какво самоучастие имате. Това е стъпката, която FinHome ви помага да направите с кредитен консултант на FinCity — безплатно и без ангажимент.
Сравнение на оферти
Минимум 2–3 банки. По данни на БНБ над половината от новите ипотечни кредити вече се сключват с участието на кредитен посредник или консултант — той сравнява пазара вместо вас и обичайно се заплаща от банката, не от клиента.
Предварително одобрение
Банката проверява дохода и кредитната ви история (ЦКР) и потвърждава сума. С него преговаряте с продавача от силна позиция.
Избор на имот и оценка
Лицензиран оценител на банката оценява имота; юристите на банката проверяват документите за собственост и тежестите.
Предварителен договор
Обичайно с капаро около 10%. Задължително включете клауза, че при отказ на финансиране от банката капарото се връща.
Окончателно одобрение и нотариус
Подписване на договора за кредит, изповядване на сделката пред нотариус, вписване на ипотеката и усвояване на кредита към продавача.
Подготовка
Документите, които банката ще поиска.
- Лична карта и данни за семейно положение.
- Доказателство за доход — за служители банката тегли справка от НОИ/НАП по официалните осигурителни данни; за самоосигуряващи се и фирми — данъчни декларации и отчети за 1–2 години назад.
- Съгласие за проверка в Централния кредитен регистър.
- Документи за имота: акт за собственост, скица/схема, данъчна оценка, удостоверение за тежести, при ново строителство — разрешение за ползване (Акт 16) или етап на завършеност.
Важно за официалния доход. Банките работят само с осигурителния (официалния) доход. Ако част от възнаграждението ви е неофициална, тя не участва в изчислението на DSTI и реалната ви кредитоспособност пред банката е по-ниска, отколкото усещате.
Данъчно облекчение за млади семейства
Ако сте семейство със сключен граждански брак, поне единият съпруг е под 35 години към датата на договора за кредит и жилището е единствено за семейството, лихвите по първите 100 000 лв. (респ. равностойността в евро) от главницата се приспадат от годишната данъчна основа (чл. 22а ЗДДФЛ). Ползва се с Приложение № 10 към годишната данъчна декларация — при лихвите от първите години на кредита това са реални стотици евро годишно.
Какво да избягвате
Петте най-чести грешки.
- Търсене на имот преди изясняване на финансирането — и загуба на капаро при отказ на банката.
- Сравняване само на лихвата вместо на ГПР и пълния пакет (такси, застраховки, условия след фиксирания период).
- Изчерпване на всички спестявания до нула — без резерв за разходите по сделката и непредвидени ситуации.
- Пренебрегване на лихвения риск при плаваща лихва — вноската днес не е вноската след 5 години.
- Подписване на предварителен договор без клауза за връщане на капарото при отказано финансиране.
Следваща стъпка: разберете вашите числа.
Общите правила са едно, вашата конкретна покупателна възможност — друго. Заявете безплатна предварителна бюджетна оценка и разговор с кредитен консултант на FinCity — без документи и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиИнформацията на тази страница е с образователен характер и отразява публично достъпни данни и нормативни изисквания към юли 2026 г. Тя не представлява финансов, правен или данъчен съвет и не е препоръка за конкретен кредитен продукт. FinHome не е кредитен посредник или кредитна институция. Конкретните условия се определят от съответната банка след индивидуална оценка.