Зеленият сертификат: 0,15% самостоятелно, около 0,05% в комбинация с други отстъпки.

Банките коректно рекламират базовата оферта: там зеленият сертификат сам сваля лихвата с 0,15%. Но повечето клиенти комбинират отстъпки, за да стигнат по-ниска лихва — и тогава приносът на сертификата е около 0,05%, защото лихвата опира в долен праг. И двете числа са верни. Ето механиката и за кой фонд изобщо важи — без украса.

Актуализирано: август 2026 г. · банкови условия и примери — илюстративни към датата · рамка EPBD / ETS2

0,15% / 0,05%

Сам / в комбинация

0,15% без други отстъпки · ≈ 0,05% с кръстосани услуги

над 90%

Ползват комбинация от отстъпки

кръстосани услуги за по-ниска лихва (Живот / Доход / ПОК)

≤ 150 kWh/m²

Праг за клас А/B

УниКредит: енергиен показател 96–150

≈ 3–4 €/мес

Ефект при 150 000 € / 30 г.

при 0,05% в комбинация, до долен праг

Как се формира отстъпката

Кога сертификатът сваля 0,15% и кога 0,05%.

Зелената ипотека е конкретен продукт: представяте Сертификат за енергийна ефективност и лихвата пада. Размерът зависи от това дали ползвате и други отстъпки. Числата за случая „в комбинация“ идват от практиката на FinCity като кредитен посредник — какво се получава на гишето, когато отстъпките се натрупат.

Банка	Самостоятелно (без други отстъпки)	В комбинация (типичният случай)	Условие (клас / енергия)
ОББ	–0,15%	≈ –0,05% до долен праг	Клас А/B; първична енергия ≤ 150 kWh/m². „Стандартни“ = без Живот / Доход / ПОК.
УниКредит Булбанк	не публикува размер	до –0,05% до долен праг	Клас А или B; енергиен показател 96–150 kWh/m².
Пощенска банка	0,15% / 0,10% за подобрения	≈ 0,05%	Клас А+ или B; първична енергия ≤ 150 kWh/m².
ПИБ	0,10%	по проверка	Клас А+, А, B или по-висок.
ДСК	кампанийно (проверете статус)	—	Клас А+, А или B.

„Самостоятелно“ = отстъпката за сертификата върху базовата оферта, когато не се ползват други отстъпки — това, което банките рекламират. „В комбинация“ = приносът на сертификата, когато вече са натрупани кръстосани отстъпки, по практиката на FinCity. Числата са индикативни, менят се и се определят индивидуално; сверявайте актуалните условия директно от съответната банка.

Защо 0,15% става 0,05%. Публикуваната отстъпка от 0,15% е коректна — тя важи за базовата оферта, когато сертификатът е единствената отстъпка. Но по-голямата част от клиентите (по практика — над 90%) взимат кръстосани услуги (застраховка „Живот“, превод на доход, пенсионен фонд), за да свалят лихвата до най-добрата база. Върху тази база лихвата вече опира в долен праг, така че приносът на сертификата се свива до около 0,05%. Тук няма скрит номер — просто отстъпките не се събират неограничено. Реалните лостове са базата и кръстосаните услуги; сертификатът е малка добавка отгоре. И трите проверени банки — ОББ, УниКредит и Пощенска — следват една и съща логика: 0,15% самостоятелно, около 0,05% в комбинация, при клас А+/А/B до 150 kWh/m².

Колко струва отстъпката, преведено в пари. При кредит 150 000 €, срок 30 години и отстъпка в комбинация –0,05% месечната вноска пада с порядъка на 3–4 €, или приблизително 1 200–1 500 € за целия срок. Дори самостоятелните –0,15% дават едва ~10–15 €/месец. И в двата случая ползата е малка спрямо ценовата премия на енергийно ефективното жилище и спрямо самото движение на лихвите. Сертификатът рядко е причината да купите клас А — той е бонус върху решение, взето по други съображения.

Обхватът

Малка отстъпка, върху малка част от пазара.

Дори самостоятелната отстъпка от 0,15% работи само там, където има какво да се сертифицира в клас А/B. А това е малка част от пазара.

Над три четвърти от апартаментите в страната са в сгради на възраст над 30 години. Преобладаващият фонд е панелно и тухлено строителство от социалистическата епоха и по-старо.
Енергийните класове на този фонд са концентрирани в C–G; клас А/B на практика се среща при новото строителство (сградите след 2021 г. по правило са с близко до нулево потребление) и при дълбоко обновените сгради.
Следствие: огромната част от това, което реално се търгува — на порядъка над 85% — изобщо не отговаря на условието. За тези сделки продуктът не съществува.

Комбинирайте двете: малка отстъпка с таван (≈ 0,05% в комбинация), приложима върху малцинството от фонда. Ефектът върху пазара на агрегатно ниво е близък до нулев. Това е ESG сигнал и инструмент за диференциация на новото строителство, а не лост, който мести търсене, предлагане или цени.

Енергиен клас	Типичен фонд	Разход за отопление	Зелена отстъпка	Регулаторен натиск (EPBD / ETS2)
А+ / А	Ново строителство (сл. 2021, nZEB)	Нисък	Да (0,05% в комбинация)	Минимален
B	Ново / дълбоко обновено	Нисък–среден	Да (0,05% в комбинация)	Нисък
C–D	По-ново тухлено, частично обновено	Среден	Не	Нарастващ
E–G	Панел и стар фонд (мнозинството)	Висок	Не	Най-силен

Ориентировъчна картина, не оценка на конкретен имот. Целта е да се види къде пада ползата (горните редове, малцинството) и къде пада натискът (E–G, мнозинството).

Регулаторната рамка

Накъде натиска регулацията — точно и с верните дати.

Посоката на европейската рамка е ясна, но конкретиката често се предава изкривено. Фактите:

EPBD (преработената директива за енергийните характеристики на сградите) въвежда траектория за обновяване и натиск към най-лошо представящия се фонд. Ефектът е разсрочен във времето, не еднократен.
ETS2 (въглероден пазар за горивата за отопление на сгради и за транспорта) не влиза от 2027 г. — през 2026 г. Съветът и Парламентът го отложиха с една година, стартът е 2028 г. Задължението пада върху доставчиците на горива, не върху крайния потребител, и има ценови стабилизиращ механизъм и Социален климатичен фонд за уязвимите домакинства.

Механизмът е реален по линия на разхода: с времето отоплението на енергийно неефективно жилище с изкопаеми горива поскъпва. По линия на финансирането обаче ефектът е силно надценяван. В пазар, където обитаваната собственост е около 86% в България и до 94% в Румъния — при среден за ЕС от 68% — финансируемият фонд е преобладаващо клас C–G. Банка, която ограничи кредитирането до ефективните жилища, доброволно излиза от по-голямата част от собствения си пазар. Това не е работещ сценарий. Реалистичното е най-много маргинална разлика в ценообразуването по риск; евентуална ценова премия за енергийна ефективност, ако изобщо се материализира, е въпрос на хоризонт далеч отвъд едно десетилетие.

Голямата картина

Сблъсъкът, който политиката подценява.

Тук си струва да се назоват и двете страни, без да се заема позиция.

От едната страна е логиката на декарбонизацията: сградите са голям източник на емисии, а обновяването сваля сметките и вдига стойността на актива. От другата е тежката реалност на фонда и на нуждата: жилището не е избираема стока, преобладаващият фонд е стар и няма да стане клас А/B за години напред, а темпото на саниране е бавно.

Към това се добавя мащабът. Пазарът на недвижими имоти, заедно със синергичните сектори — строителство, обслужващи дейности, свързан бизнес — формира значителен дял от брутния продукт в много държави от ЕС и извън него. Политика, която на практика би свила финансируемостта на доминиращия фонд, влиза в пряко напрежение с търсенето, предлагането и с широката икономика — затова и не се случва. Реалистичният сценарий е не срив и не кредитен отказ, а бавно разслояване по разход на притежание: по-ниски сметки за малкото ефективно, по-високи за голямото неефективно. Ценова премия за самата ефективност, ако изобщо се появи, е въпрос на дълъг хоризонт, не на близките години.

За купувача

Какво означава това за вас.

Не гонете сертификата заради лихвата. Сам той сваля 0,15%, но ако вече ползвате кръстосани услуги за по-ниска лихва, приносът му е около 0,05% до долен праг. Кръстосаните услуги и базовата ставка местят вноската много повече — питайте за цялата структура на офертата, не само за „зелената“ отстъпка.
Купувате ново, клас А/B: вземете отстъпката — тя е чиста полза. Но ценовата премия на ефективното жилище обикновено надхвърля отстъпката. Плащате за по-нисък разход на притежание, не за по-евтин кредит.
Купувате от стария фонд: заложете в бюджета бъдещия разход — обновяване и по-скъпо отопление след 2028 г. Не очаквайте нито срив на цената, нито отказ от финансиране: при собственост от този порядък банките не могат да напуснат доминиращия фонд. Просто разходът за притежание вече не е константа.
И в двата случая решаващо е бюджетът да е сметнат срещу реалния разход на притежание и цялата структура на лихвата, а не срещу едно отделно взето число. Точно тук валидираният бюджет и прозрачното формиране на лихвата правят разликата.

Първо реалният бюджет. После правилният имот.

Разберете какъв кредит е постижим за вас и каква е цялата структура на лихвата — безплатно и без ангажимент, преди да гоните отделни отстъпки.

Изчислете бюджета си

Източници и уточнения

Самостоятелна отстъпка (базова оферта), публично оповестена от банките: ОББ „Енергийно ефективен дом“ (0,15%; клас А+/А/B; ≤ 150 kWh/m²); Пощенска банка „Зелен жилищен кредит“ (0,15% / 0,10% за подобрения; клас А/А+); ПИБ „Устойчиво бъдеще“ (0,10%; клас А+/А/B).
Отстъпка в комбинация с други отстъпки — по практиката на FinCity като кредитен посредник (данни от работата на терен): когато клиентът вече ползва кръстосани услуги, приносът на сертификата е около 0,05% при трите проверени банки (ОББ, УниКредит, Пощенска), при клас А+/А/B до 150 kWh/m²; при ОББ и УниКредит — до императивен долен праг на лихвата. УниКредит прилага условие за енергиен показател 96–150 kWh/m².
Структура на фонда: Световна банка — „България: Оценка на жилищния сектор“ (над три четвърти от апартаментите са в сгради на възраст над 30 г.); МРРБ — анализ на националния жилищен сграден фонд (доминиране на класове E/F/G).
Обитавана собственост (2024 г.): Евростат — България ≈ 86%, Румъния ≈ 94% (най-висок дял в ЕС), среден за ЕС ≈ 68%.
ETS2 (старт 2028 след отлагането): Европейска комисия; Европейска агенция за околна среда; ICAP. EPBD — преработена директива: Европейска комисия.

Данните са с информативен характер и не представляват инвестиционен, правен или данъчен съвет, нито оценка на конкретен имот или конкретно кредитно предложение. Числовите примери са илюстративни към датата на публикуване; банковите условия, промоционалните лихви и отстъпки се менят и се определят индивидуално от кредитора спрямо профила, срока, обезпечението и ползваните услуги. Преди решение сверявайте актуалните условия директно от съответната банка и ползвайте независима консултация.

Свързани ресурси

Продължете оттук

Основи на ипотеката Ограниченията на БНБ, лихвите и документите. Реалният ви бюджет Три стъпки до ясен ориентир, без ангажимент. Пазарът в София Цени по квартали и тенденции за 2026 г.