Блог · Ипотечен пазар
Кой финансира ипотеките в България.
Ипотечните кредити в България растат с над една четвърт за година, но парите идват основно от четири банки. Кой печели пазарен дял, кой изостава и защо това има значение, когато търсите кредит — по отчетите на банките пред БНБ.
Публикувано: 26.10.2026 г. · данни: БНБ, отчети на банките към 30.06.2026 г.Ипотечни кредити
Кредити на домакинства, обезпечени с жилище, към юни 2026 г.
За една година
Спрямо 16,0 млрд. € през юни 2025 г.
При четири банки
ДСК, ОББ, УниКредит Булбанк и Пощенска банка
Банки с портфейл над 50 млн. €
От общо 23 банки и клона в България
Пазарът
Четири банки, 84% от ипотеките.
Към края на юни 2026 г. банките в България имат 20,4 млрд. € кредити на домакинства, обезпечени с жилищен имот. Година по-рано сумата е 16,0 млрд. € — ръст от 27,3%. Това е най-бързо растящата част от банковото кредитиране у нас: всички кредити на клиенти растат със 17,1% за същия период.
Пазарът е силно съсредоточен. Банка ДСК, ОББ, УниКредит Булбанк и Пощенска банка държат заедно 84% от ипотечния портфейл, а първите пет — 89%. Клоновете на чуждестранни банки в България на практика не отпускат ипотеки.
По банки
Кой колко държи — и накъде се движи.
Ипотечен портфейл към 30.06.2026 г., пазарен дял и промяна за една година. Подредено по размер на портфейла.
| # | Банка | Портфейл, млн. € | Дял | Ръст за година | Промяна в дяла, пр.п. |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Банка ДСК | 5 652 | 27,7% | +36,6% | +1,9 |
| 2 | ОББ | 4 335 | 21,2% | +21,5% | −1,0 |
| 3 | УниКредит Булбанк | 3 863 | 18,9% | +29,3% | +0,3 |
| 4 | Пощенска банка | 3 292 | 16,1% | +23,0% | −0,6 |
| 5 | Първа инвестиционна банка | 1 026 | 5,0% | +22,2% | −0,2 |
| 6 | ЦКБ | 720 | 3,5% | +12,4% | −0,5 |
| 7 | Алианц Банк България | 595 | 2,9% | +14,7% | −0,3 |
| 8 | ПроКредит Банк | 256 | 1,3% | +103,5% | +0,5 |
| 9 | БАКБ | 241 | 1,2% | +24,4% | 0,0 |
| 10 | Търговска банка Д | 143 | 0,7% | +20,1% | 0,0 |
| 11 | Инвестбанк | 118 | 0,6% | +30,5% | 0,0 |
| 12 | Общинска банка | 77 | 0,4% | +42,0% | 0,0 |
| 13 | Интернешънъл Асет Банк | 67 | 0,3% | +31,8% | 0,0 |
| Останалите четири банки | 44 | 0,2% | |||
| Общо | 20 429 | 100% | +27,3% |
Кредити на домакинства, обезпечени с жилищен недвижим имот, брутна балансова стойност. Юни 2025 г. е преизчислен от лева в евро по фиксирания курс 1,95583.
Кой расте
ДСК изпреварва, ОББ отстъпва дял.
- Банка ДСК расте най-бързо сред големите (+36,6%) и единствена сред тях печели осезаемо дял: +1,9 пр.п. до 27,7%.
- ОББ също расте с над една пета, но по-бавно от пазара — затова губи 1,0 пр.п. дял.
- УниКредит Булбанк расте малко по-бързо от пазара (+29,3%) и леко увеличава дела си.
- ПроКредит Банк удвоява ипотечния си портфейл (+103,5%), макар от малка база — ръстът е постепенен през цялата година, а не еднократен.
- ЦКБ и Алианц растат с 12–15% — наполовина от пазара — и губят дял.
Ръстът на пазарния дял сам по себе си не е оценка за качеството на банката. Но показва кои банки активно търсят нови ипотечни клиенти — и там най-често има място за договаряне.
България в Европа
Най-бързият ипотечен ръст в еврозоната.
С ръст от 26,4% за година жилищните кредити в България растат най-бързо в еврозоната — почти девет пъти по-бързо от средното (3,0%) и близо два пъти по-бързо от следващите след нас Литва и Хърватия. В Румъния ипотечните кредити растат с 5,4%, във Великобритания — с 3,6%.
| Пазар | Ръст на жилищните кредити за година | Към |
|---|---|---|
| България — най-висок в еврозоната | 26,4% | юни 2026 г. |
| Литва — второ място | 14,1% | юни 2026 г. |
| Хърватия | 13,2% | юни 2026 г. |
| Еврозона, общо | 3,0% | юни 2026 г. |
| Финландия — най-нисък в еврозоната | −0,2% | юни 2026 г. |
| Румъния | 5,4% | март 2026 г. |
| Великобритания | 3,6% | юни 2026 г. |
Еврозона: ЕЦБ, кредити на домакинства за покупка на жилище — за България 26,4%, колкото и по паричната статистика на БНБ (27,3% в таблицата по-горе е по отчетите на банките и по обезпечение). Румъния: БНР, кредити, обезпечени с ипотека върху жилища. Великобритания: Bank of England, нетно ипотечно кредитиране.
Концентрацията на банковия пазар у нас е над средната за ЕС, но не е изключение. Петте най-големи банки държат 76,8% от активите на банковата система при средно 69,4% за ЕС-27.
| Дял на петте най-големи банки в активите, 2025 г. | |
|---|---|
| Гърция — най-висок в ЕС | 95,2% |
| Хърватия | 82,5% |
| България | 76,8% |
| ЕС-27, средно | 69,4% |
| Румъния | 67,8% |
| Люксембург — най-нисък в ЕС | 34,4% |
ЕЦБ, структурни показатели на банковите системи, 2025 г. По активи на цялата банкова система — при ипотеките концентрацията у нас е по-висока: 89% за първите пет банки. За Великобритания ЕЦБ има данни само до 2019 г., затова не я сравняваме.
За купувача
Какво означава това, когато търсите кредит.
- Питайте поне една от „големите четири“ и поне една по-малка банка. Концентрацията означава, че четири банки задават нивото на пазара. Но по-малките банки, които растат бързо, се борят за клиенти — понякога с по-гъвкави условия.
- Банка, която печели дял, обикновено иска да расте. Това е добър момент да договаряте надбавката, таксите и застраховките — не само лихвата.
- Сравнявайте ГПР и пълния пакет. Различната политика на банките се вижда по-ясно в таксите и задължителните застраховки, отколкото в рекламната лихва.
- Размерът на банката не решава вместо вас. Решава общата цена на кредита и условията му след фиксирания период.
Методика
Откъде са числата.
Данните са от тримесечните финансови отчети на всяка банка пред БНБ към 30.06.2025 г., 31.12.2025 г. и 30.06.2026 г. Ипотечните кредити тук са кредитите на домакинства, обезпечени с жилищен недвижим имот. За 2025 г. отчетите са в лева и са преизчислени в евро по фиксирания курс.
Паричната статистика на БНБ отчита „жилищни кредити“ по предназначение и за юни 2026 г. дава 18,7 млрд. € с ръст 26,4%. Нивото се различава с около 9%, защото определението е друго (обезпечение срещу предназначение), но темпът на растеж съвпада — това потвърждава данните от двата независими източника.
- БНБ — финансови отчети на банките, юни 2026 г. (сравнени с отчетите към юни и декември 2025 г.)
- ЕЦБ — ръст на жилищните кредити по страни и структурни показатели на банковите системи (дял на петте най-големи банки)
- БНР — доклад за финансовата стабилност, юни 2026 г. (на румънски)
- Bank of England — Money and Credit, юни 2026 г. (на английски)
- БНБ — парична статистика, юни 2026 г.: жилищни кредити 18,7 млрд. €, +26,4% (по Евроком и Финансов съвет)
Преди да избирате банка — знайте бюджета си.
Безплатна предварителна оценка от кредитен консултант на FinCity, без ангажимент на този етап.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.