Блог · Ново строителство
Ново строителство на зелено: какво финансира банката и кога.
На зелено цената е по-ниска, изборът е по-голям, а жилището е ново. Плащате обаче за нещо, което още не съществува. Банката го знае и затова влиза в сделката чак на определен етап. Ето кои са етапите, кога идват парите от кредита и къде е рискът за Вас.
Публикувано: 03.11.2026 г. · Закон за устройство на територията, Наредба № 3 от 2003 г., изисквания на БНБ към жилищните кредити, практиката на FinCityКредит преди завършен груб строеж
Освен срещу друг имот като обезпечение
Най-много от цената до груб строеж
Остатъкът — на Акт 15 и Акт 16
Таван на кредита спрямо стойността на жилището
Изискване на БНБ от 01.10.2024 г.
Сграда III категория
Въвежда се с разрешение за ползване от ДНСК
Етапите
От дупката до ключа: какво означава всеки акт.
На зелено чувате за „Акт 14“, „Акт 15“ и „Акт 16“. Това са документи, които законът изисква по време на строежа. Всеки от тях променя нещо — какво можете да купите, какво приема банката и колко сте защитени.
| Етап | Какъв документ има | Какво купувате | Влиза ли банката |
|---|---|---|---|
| От разрешението за строеж до груб строеж | разрешение за строеж | предварителен договор или право на строеж | не, освен с друг имот за обезпечение |
| Груб строеж | Акт 14 и протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ | самото жилище, с нотариален акт | да, първият транш |
| Сградата е завършена | Акт 15 | вече сте собственик | втори транш |
| Въвеждане в експлоатация | Акт 16 и разрешение за ползване | вече сте собственик | последен транш |
Груб строеж по закона е сграда с изпълнени ограждащи стени и покрив. В разговорния език етапът се нарича „Акт 14“, но точно казано Акт 14 е актът за приемане на конструкцията. Документът, с който законът позволява да се продават отделните жилища, е протоколът за завършен груб строеж по чл. 181, ал. 3 от ЗУТ. Съставя го строителният надзор в присъствието на служител на общината. Нотариусът и банката искат именно него.
Акт 15 е констативният акт, че строежът е годен за приемане. Акт 16 е протоколът на държавната приемателна комисия, че сградата е годна за ползване. За повечето жилищни блокове след него ДНСК издава разрешение за ползване. Причината е, че сграда над 15 м е III категория по закона, а такива сгради се въвеждат в експлоатация от ДНСК. По-ниските сгради (IV и V категория) получават удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината, което се издава в 7-дневен срок.
Кредитът
Кога идват парите от банката?
Банката дава кредит срещу ипотека. Ипотека може да има само върху нещо, което съществува и има собственик. Затова, докато сградата не е завършена в груб строеж, банката на практика не плаща — освен ако не ѝ предложите друг имот за обезпечение.
Оттук и практическото правило: до груб строеж не бива да сте платили повече от 70% от цената. Обичайната схема е 70-20-10 — 70% до груб строеж, 20% на Акт 15 и 10% на Акт 16. Ако разпределението в предварителния договор е по-тежко в началото, трудно ще убедим банката да участва.
Да го сметнем за жилище за 150 000 € и 20% самоучастие:
| Етап | Плащане | Кой плаща |
|---|---|---|
| При подписване на предварителния договор | 30 000 € (20%) | Вие, със собствени средства |
| Груб строеж, нотариален акт | 75 000 € (50%) | банката, първи транш |
| Акт 15 | 30 000 € (20%) | банката, втори транш |
| Акт 16 | 15 000 € (10%) | банката, последен транш |
| Общо | 150 000 € | кредит 120 000 €, т.е. 80% |
Илюстрация. Конкретното разпределение се договаря с продавача и се съгласува с банката. Кредитът не може да надхвърля 85% от стойността на жилището — таван на БНБ, който важи и при покупка на зелено. Данъците, нотариалните такси и таксите по кредита се плащат отделно.
Кредит на 100% от цената още на груб строеж се случва изключително рядко и не го препоръчваме. Тогава Вие и банката носите целия риск от довършването, а строителят — никакъв.
Рискът
Какво рискувате на всеки етап?
Преди груб строеж имате само обещание. Предварителният договор Ви дава право да искате жилището, но не Ви прави собственик. Ако строителят фалира или продаде жилището на друг, сте кредитор като всички останали. Законът позволява и друг вариант: да купите с нотариален акт правото на строеж върху бъдещото жилище. Това вече е вещно право, но и то не гарантира, че сградата ще бъде довършена.
След груб строеж сте собственик на недовършено жилище. Това е много по-сигурно — имате нотариален акт и жилището е Ваше. Рискът вече е друг: кога и как ще бъде довършена сградата. Затова в договора трябва да има срокове за Акт 15 и Акт 16 и неустойка, ако те не бъдат спазени.
Тежестите върху имота. Често строителят финансира проекта с кредит и банката му има ипотека върху терена или сградата. Преди нотариалния акт тя трябва да бъде заличена за Вашето жилище — иначе купувате имот с чужда ипотека. Справка в Имотния регистър показва какви тежести има.
Преди да подпишете каквото и да е, проверете и самия строител: какво е построил досега, довършил ли е проектите си и дали на обекта всъщност се работи. Звучи елементарно, но най-честите проблеми идват точно оттам.
Какво се обсъжда
Ще стане ли по-сигурно?
През 2025 г. Асоциацията на прокурорите в България предложи пакет от промени срещу измамите при продажби на зелено: авансите да минават през специална сметка и да се освобождават на етапи — на Акт 14, 15 и 16, а продажбата преди въвеждане в експлоатация да се допуска само с банкова гаранция или застраховка за авансите. Доколкото ни е известно, към края на октомври 2026 г. те не са приети като закон. Дотогава защитата Ви е в разпределението на плащанията и в добре написания договор.
- Закон за устройство на територията — чл. 23 (височина на застрояването), чл. 137 (категории строежи), чл. 177 (въвеждане в експлоатация), чл. 181 (прехвърляне на право на строеж и на обекти в груб строеж), § 5 от допълнителните разпоредби (определение за груб строеж)
- Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството — актове образец 14, 15 и 16
- Правен анализ — удостоверяване на грубия строеж по чл. 181 ЗУТ
- БНБ — изисквания към жилищните кредити от 01.10.2024 г.
- FinCity — ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено
- Асоциация на прокурорите в България — предложения срещу измамите с имоти на зелено и banker.bg
Материалът е с информативен характер и не е правен или финансов съвет. Схемата 70-20-10 е от практиката на FinCity; конкретните условия се договарят с продавача и с банката.
Купувате на зелено?
Кредитен консултант на FinCity ще прегледа схемата на плащанията в предварителния договор, ще провери дали банката ще я приеме и ще намери най-добрата оферта. Безплатно и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.