Наем или заем: коректното сравнение, град по град.

Европа

Какво показва Европа — и защо има изключения.

България не е изключение, а част от правилото. В Източна и Централна Европа почти всички живеят в собствено жилище:

Дял от населението, живеещо в жилище, което е собственост на домакинството. Евростат, 2025 г.; за Швейцария — 2024 г.

В другия край на таблицата са Германия, Австрия и Швейцария. Те се цитират често, когато някой иска да докаже, че „на Запад всички живеят под наем“. Но изключенията обикновено имат свои причини — не винаги видими на пръв поглед, но много рационални. Тези три ги имат.

Швейцария: цените. За последните десет години жилищата в Цюрих са поскъпнали с около 60% — два пъти повече от наемите и пет пъти повече от доходите. Според UBS там едно жилище струва колкото 43 години наем — най-много от 21 големи града в света. Банките искат поне 20% самоучастие, от които поне половината собствени пари, и смятат вноската по условна лихва от около 5%, като тя не бива да надхвърля една трета от дохода. Отгоре на това собствениците години наред плащат данък върху наема, който „биха получили“ от собственото си жилище. През септември 2025 г. швейцарците гласуваха да го премахнат. С други думи, швейцарецът не избира наема. Просто купуването е недостъпно за повечето хора.

Германия: държавата строеше за наем, а сега не строи изобщо. След войната Германия възстановява жилищния си фонд главно като жилища под наем. Наемателите са силно защитени: договорите обикновено са безсрочни, а в търсените градове новият наем не може да е с повече от 10% над средния за района — правило, удължено до 2029 г. Купуването пък е скъпо: данъкът при покупка е между 3,5% и 6,5%, а лихвата по ипотеката не се приспада от данъците. В големите градове се появиха и огромни наемодатели — най-големият, Vonovia, държи над 530 000 жилища, а Берлин обсъжда одържавяване на повече от 144 000. Днес германският купувач има и по-прост проблем: няма какво да купи. През 2025 г. в страната са завършени 206 600 жилища — най-малко от 2012 г. насам, — от които едва 41 800 еднофамилни къщи.

И най-показателното: две трети от германските наематели искат да живеят в собствено жилище. Тоест дори там наемът е принуда, а не мечта.

Австрия: Виена. Ниският дял идва най-вече от столицата. Град Виена притежава около 220 000 общински жилища и субсидира още около 200 000. Близо 43% от виенските домакинства живеят в такива жилища, на регулиран наем.

Правилото се вижда ясно. Където купуването е достъпно и държавата не е изградила огромен регулиран наемен сектор, европейците купуват. Както и ние.

Честно за сметката

Кога сметката може да се обърне.

При лихва 2,41% собственото жилище печели навсякъде. В София наемът и собствеността се изравняват чак при лихва 3,46%, в Русе и Шумен — около 3,6%, във Велико Търново — при 2,95%. Във Варна, Бургас, Пловдив и Стара Загора лихвата трябва да мине 4,6–5,3%.

Покупката има и еднократни разходи — 3% данък, нотариус и вписване. За двустаен в София това са около 6 440 €. При 127 € месечна разлика се връщат за около 4 години, във Варна, Бургас, Пловдив и Стара Загора — за по-малко от две години и половина, във Велико Търново — за над 8. Затова, ако още не знаете дали ще останете в града, наемът е разумният избор — точно според правилото по-горе. Колко е данъкът във вашата община, сме проверили в „Данък при покупка на имот по общини“.

Цените и наемите са по обяви, не по сделки. Пазарният обзор на Best Place за първото тримесечие дава близки наеми за София, около 600 €, но до 10–20% по-ниски в Пловдив, Варна и Бургас и до една трета по-ниски в по-малките градове. Ако реалният наем е по-нисък, разликата се стопява — във Велико Търново по тези данни наемът излиза по-евтин, а в Русе разликата почти изчезва. Не сме смятали и промяната на цените: ако жилищата поскъпват, собствеността печели още повече.