Блог · Ново строителство
Общи части: защо и какво плащаме.
Според Deloitte типичният двустаен апартамент в София е 85 кв. м, а в Прага — 55. Не, в София не живеем с една трета по-просторно. Просто в България продаваме квадратура, в която влизат стени, стълбища и коридори. Ето какво точно плащате и как да сравнявате оферти честно.
Данни: Deloitte Property Index 2025 · НСИ — Преброяване 2021 и новопостроени жилища 2025 г. · пазарни практики при ново строителствоТипичен двустаен в София
В Прага — 54–57 кв. м, в Братислава — около 64 (Deloitte)
Общи части при новото строителство
При старите блокове — обикновено 5–9%
Колко се броят балконите в обявената площ
В Германия — обикновено една четвърт
На кв. м за паркомясто в София
Продава се отделно от жилището (Deloitte, 2024 г.)
Три различни площи
Обща, застроена, чиста — какво е какво?
Когато в обява пише „двустаен, 85 кв. м“, това почти никога не е площта, която ще обзаведете. В България се използват три различни числа:
| Площ | Какво включва |
|---|---|
| Чиста | Подът, по който стъпвате — от вътрешната страна на стените |
| Застроена | Чистата плюс вътрешните стени, външните стени, половината от стените към съседите и към стълбището, и терасите изцяло |
| Обща | Застроената плюс Вашия дял от общите части на сградата — входа, стълбището, коридорите, асансьорната шахта |
Цената на квадрат в обявите и в договорите почти винаги е по общата площ. Общите части при новото строителство обикновено са 12–20% от нея, при старите панелни и тухлени блокове — 5–9%. Към тях добавете стените и терасите, и не е необичайно чистата площ да е с 15–20% по-малка от обявената.
Нищо от това не е измама — общите части наистина са Ваши като дял от сградата и ги плащате при всеки ремонт на покрива или асансьора. Но за живеене остава чистата площ.
Защо ги плащаме
Общите части са Ваши — по закон.
Когато купувате апартамент, не купувате само стаите. Законът за собствеността изрежда кое в една сграда е общо за всички собственици: земята под нея, дворът, основите, външните стени, носещите стени, колоните, плочите, стълбите и площадките, покривът, асансьорите, главните линии на инсталациите и всичко друго, което служи за общо ползване.
Всеки собственик притежава дял от тези части — така наречените идеални части. Делът зависи от стойността на жилището спрямо останалите в сградата и не може да се продаде отделно от него. Затова той е в нотариалния акт и затова е в цената.
От дела зависи и колко ще плащате занапред. Всеки собственик участва в разходите за поддръжка и ремонт на общите части съразмерно с дела си. Когато блокът ремонтира покрива, сменя асансьора или санира фасадата, сметката се дели по идеалните части. По-голям дял означава по-голяма цена днес и по-голяма вноска при всеки ремонт.
Спрямо Европа
Защо двустаен в София е по-голям, отколкото в Прага?
Deloitte сравнява типичните размери на новите жилища в европейските градове:
| Град | Типичен размер на ново жилище |
|---|---|
| София | 85 кв. м (двустаен) |
| Копенхаген | около 79 кв. м |
| Букурещ, Клуж | 65–70 кв. м |
| Братислава | около 64 кв. м |
| Белград | 61 кв. м |
| Прага, Бърно, Острава | 54–57 кв. м |
| Любляна, Марибор | 52–54 кв. м |
Deloitte Property Index 2025, данни за 2024 г. Според същия доклад около 60% от сделките в София са за двустайни апартаменти.
Част от разликата е реална — българските двустайни наистина не са малки. Но част идва от начина, по който се мери. В Германия например жилищната площ се мери между стените, а балконите и терасите се броят обикновено с една четвърт от площта си и най-много с половината. В България терасата влиза изцяло, а стените и общите части също са в числото.
За сравнение, по данни на НСИ новите жилища, въведени в експлоатация през 2025 г., имат средно 89,7 кв. м полезна площ и само 64,6 кв. м жилищна площ — стаите без кухнята, банята и коридорите.
Сметката
Кой апартамент е по-евтин?
Два апартамента в една и съща сграда:
| Апартамент А | Апартамент Б | |
|---|---|---|
| Обща площ по обявата | 90 кв. м | 88 кв. м |
| Цена на кв. м по обявата | 2 600 € | 2 700 € |
| Цена | 234 000 € | 237 600 € |
| Чиста площ | 72 кв. м | 76 кв. м |
| Цена на кв. м чиста площ | 3 250 € | 3 126 € |
Илюстрация.
По обявата А изглежда с 100 € на квадрат по-евтин. По чистата площ се оказва, че е със 124 € на квадрат по-скъп. Разликата идва от по-голям дял общи части, по-дебели стени или по-голяма тераса, които вдигат обявената площ, без да добавят място за живеене.
Затова поискайте от продавача таблица на площите за конкретния апартамент — с чистата, застроената площ и процента общи части — и сравнявайте по цената на чистия квадратен метър.
Какво не влиза в цената
Паркомясто, ДДС, степен на завършеност.
Паркомястото се продава отделно. Deloitte отбелязва, че в София паркомястото в новите сгради обикновено се продава отделно — за около 1 500 € на кв. м през 2024 г. При 12–15 кв. м това са десетки хиляди евро, които не се виждат в цената на апартамента. Ако купувате паркомясто в една сделка с жилището, то може да влезе в ипотечния кредит.
ДДС. При новото строителство цената обикновено е с ДДС, но не винаги. Цена „без ДДС“ изглежда с около 17% по-ниска, а ДДС от 20% се плаща отгоре.
Степен на завършеност. „До ключ“ и „на шпакловка и замазка“ са съвсем различни неща. Довършването е отделен разход, който трябва да влезе в сметката.
Една и съща цена на квадрат може да означава много различни неща. Преди да сравните две оферти, проверете дали сравнявате едно и също: чиста площ, с ДДС, с паркомясто и при една и съща степен на завършеност.
Преди подпис
Какво да поискате от продавача.
- План на конкретния апартамент, не примерен план.
- Таблица на площите: чиста площ, застроена площ, идеални части от общите части в квадратни метри и в проценти.
- Как участват терасите в площта.
- Дали цената е с ДДС и какво включва — паркомясто, мазе, степен на завършеност.
- Клауза в договора какво става, ако при предаването площта се окаже различна от договорената.
Банката също ще оцени имота. Оценителят гледа реалната площ и състоянието, а не числото от обявата — и ако двете се разминават много, кредитът може да се окаже по-малък от очакваното.
- Закон за собствеността — чл. 38, 40 и 41 — кои са общите части, как се определят дяловете и как се делят разходите
- Deloitte Property Index 2025 — размери на новите жилища по градове, паркиране в София (на английски)
- НСИ — новопостроени жилища, въведени в експлоатация през 2025 г. и Преброяване 2021: жилища
- TV Property — чиста площ, общи части и реална цена на квадратен метър, Greathome — изчисляване на идеалните части, Имоти Премиер — какво включва застроената площ
- Wohnflächenverordnung, § 4 — германската наредба за жилищната площ (на немски)
Материалът е с информативен характер. Процентите общи части са типични стойности според пазарните практики — за конкретен имот ги проверете в документите.
Сравнявате оферти?
Кредитен консултант на FinCity ще Ви помогне да прецените офертите, ще провери дали паркомястото може да влезе в кредита и ще намери най-изгодното финансиране. Безплатно и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.