Блог · Достъпност на жилищата
Колко годишни заплати струва жилището.
„Жилищата станаха недостъпни.“ Чуваме го всеки ден. Обявите казват едно, но хората не купуват по обявите. Сметнахме по реалните сделки и по реалните заплати, град по град, и сравнихме с Европа. Картината е по-различна, отколкото звучи.
Данни: заплати по области, II тримесечие на 2026 г., и индекси на цените на жилищата (НСИ) · цени от реални сделки, III тримесечие на 2026 г. („Адрес Недвижими имоти“) · ОИСР · Евростат · Deloitte Property Index 2025Брутни годишни заплати за 70 кв. м в София
По реални сделки и средната заплата в столицата
Толкова са поскъпнали жилищата в София от 2020 г.
Почти колкото са пораснали и заплатите там
Индекс „цена към доход“ за България, 2025 г.
ОИСР, 2015 = 100: жилището тежи по-малко, отколкото преди 10 години
От българите са претоварени от разходите за жилище
Евростат, 2025 г.; средно за ЕС — 7,6%
Как смятаме
Не по обявите, а по сделките.
Офертната цена е желанието на продавача. Сделката е това, за което двете страни са се разбрали. През третото тримесечие на 2026 г. 55% от сделките в София са сключени с отстъпка от първоначалната цена, а в Пловдив — 60%. Затова тук не ползваме обяви.
Цените са средните цени на квадратен метър за двустаен апартамент по реални сделки през третото тримесечие на 2026 г. по данни на „Адрес Недвижими имоти“. Заплатите са средните брутни заплати за съответната област през второто тримесечие на 2026 г. по данни на НСИ. Жилището е 70 кв. м — толкова ползва и Deloitte в европейското си сравнение, така че числата ни да са съпоставими.
| Град | Цена на кв. м | 70 кв. м | Брутни годишни заплати | Години с нетна заплата | Години за двама работещи |
|---|---|---|---|---|---|
| София | 2 623 € | 183 610 € | 7,9 | 10,1 | 5,1 |
| Варна | 2 196 € | 153 720 € | 9,4 | 12,1 | 6,1 |
| Пловдив | 1 772 € | 124 040 € | 8,4 | 10,8 | 5,4 |
| Бургас | 1 665 € | 116 550 € | 8,3 | 10,7 | 5,3 |
Средни брутни заплати за II тримесечие на 2026 г.: София (столица) 1 943 €, Варна 1 360 €, Пловдив 1 228 €, Бургас 1 175 €. Нетната заплата е сметната с осигуровките на работника (13,78%) и данък 10%, т.е. 77,6% от брутната.
Две неща се виждат веднага. Първо, най-трудно е във Варна, не в София. Квадратният метър там е с 16% по-евтин от столичния, но заплатите са с 30% по-ниски. Второ, за двама работещи жилището струва около 5–6 години нетни заплати. Това е много, но не е „недостъпно“.
Какво се промени
Станаха ли жилищата по-недостъпни?
Цените наистина скочиха. По индекса на НСИ, който се смята по реални сделки, жилищата в София са поскъпнали 2,1 пъти от 2020 г. насам, а от 2015 г. — над 3 пъти. Но през същото време заплатите не са стояли на едно място. Ето шестте града, за които НСИ смята индекс на цените:
| Град | Цените от 2020 г. | Заплатите от 2020 г. | Достъпността |
|---|---|---|---|
| София | ×2,09 | ×2,03 | по-трудно с 3% |
| Варна | ×2,17 | ×2,13 | по-трудно с 2% |
| Пловдив | ×1,86 | ×2,02 | по-лесно с 8% |
| Бургас | ×1,96 | ×2,07 | по-лесно с 5% |
| Стара Загора | ×1,87 | ×1,98 | по-лесно с 6% |
| Русе | ×1,74 | ×2,08 | по-лесно с 16% |
Цените: индекс на цените на жилищата на НСИ, средно за 2020 г. срещу II тримесечие на 2026 г. Заплатите: средна брутна заплата по области, средно за 2020 г. срещу II тримесечие на 2026 г. Ако сравним средните за последните 12 месеца, за да изключим сезонността, картината е същата: София +3%, Варна +4%, Пловдив −10%, Русе −13%.
С други думи, от 2020 г. насам цените и заплатите са тичали с почти еднаква скорост. Жилището в София днес струва горе-долу толкова години работа, колкото и преди шест години. В Русе и Пловдив струва дори по-малко.
Същото показва и ОИСР, която смята съотношението между цените на жилищата и разполагаемия доход на човек за всички страни от ЕС. За България индексът е 95,6 за 2025 г. при 100 за 2015 г. Тоест спрямо доходите жилището е малко по-достъпно, отколкото преди 10 години. В Португалия същият индекс е 166,7, в Нидерландия — 135,3, в Чехия — 128,5.
Спрямо Европа
Къде е София спрямо европейските столици?
Deloitte сравнява всяка година колко брутни годишни заплати струва ново жилище от 70 кв. м в европейските градове. Български градове в това сравнение няма, затова ги сметнахме по същия метод. Ето всички столици, които Deloitte включва:
| Град | Брутни годишни заплати за 70 кв. м |
|---|---|
| Амстердам | 15,4 |
| Атина | 15,3 |
| Прага | 15,0 |
| Братислава | 12,3 |
| Любляна | 11,7 |
| Будапеща | 11,4 |
| Лондон (централен) | 10,8 |
| Белград | 9,8 |
| Варшава | 9,7 |
| Варна (изчисление на FinHome) | 9,4 |
| Копенхаген | 9,3 |
| Рим | 8,1 |
| София (изчисление на FinHome) | 7,9 |
| Загреб | 7,5 |
Deloitte Property Index 2025, данни за 2024 г., предимно по офертни цени на ново строителство (за Амстердам и Лондон — по реални сделки). Париж, Берлин, Виена и Мадрид липсват, защото Deloitte сравнява само градове, за които има едновременно данни за цени и за заплати. Изчислението на FinHome е по реални сделки, в които преобладава старото строителство, и по заплати за 2026 г. Ново жилище в София би излязло малко по-скъпо, така че разликата с Прага и Будапеща е по-скоро по-малка, отколкото показва таблицата.
Има и още един показател, по който се вижда реалната тежест. Евростат отчита колко хора дават над 40% от разполагаемия си доход за жилището си — за наем, вноска, сметки. В България през 2025 г. те са 6,9%, под средното за ЕС от 7,6%. В Гърция са 26,4%, в Дания — 14,7%, в Германия — 11,2%. Причината не е, че българите получават много, а че повечето живеят в изплатено собствено жилище.
Честно за сметката
Тогава защо е толкова трудно да купиш?
Защото в тези средни числа има две неща, които не се виждат.
Средната заплата не е типичната. Тя се дърпа нагоре от високите заплати. Повечето хора получават по-малко от средното, и за тях всички години в таблиците са повече.
Истинската преграда е самоучастието, не вноската. Банката може да финансира до 85% от цената — такъв е таванът на БНБ. Остават 15% плюс данъци и такси, и те се събират със спестявания, не с кредит. За 70 кв. м в София това са около 27 500 €, т.е. година и половина нетна средна заплата, без да харчите нищо. Вноската по кредита за останалите 85% е около 610 € при днешните 2,42% за 30 години. Това са 40% от една нетна средна заплата в София и 20% от две.
Във Варна вноската е 48% от една нетна заплата — съвсем близо до тавана от 50%, който БНБ поставя. Затова там кредит с един доход е най-трудно да се вземе, а с два — съвсем постижимо.
Изводът ни е прост. Жилищата не са станали по-недостъпни спрямо заплатите — те са поскъпнали заедно с тях. Трудното е да съберете първоначалната сума, и то е много по-лесно, когато доходите са два.
- НСИ — средна брутна месечна заплата по области, до юни 2026 г., и индекси на цените на жилищата за шестте най-големи града, до II тримесечие на 2026 г.
- „Адрес Недвижими имоти“ — жилищният пазар през III тримесечие на 2026 г., по Investor.bg — цени на кв. м по реални сделки и дял на сделките с отстъпка
- ОИСР — съотношение между цените на жилищата и разполагаемия доход (на английски)
- Евростат — дял на населението, претоварено от разходите за жилище (ilc_lvho07a), 2025 г.
- Deloitte Property Index 2025 — брутни годишни заплати за ново жилище от 70 кв. м (на английски)
- ЕЦБ — лихви по нови жилищни кредити в България, август 2026 г. (MIR); БНБ — изисквания към жилищните кредити от 01.10.2024 г.
Материалът е с информативен характер и не е финансов съвет. Цената за 2020 г. не е измерена отделно — достъпността е сравнена чрез изменението на индекса на НСИ и на заплатите.
Колко години работа струва жилището за Вас?
Средните числа са ориентир, Вашата сметка е друга. Кредитен консултант на FinCity ще пресметне какъв кредит може да получите с Вашите доходи и колко самоучастие Ви трябва. Безплатно и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.