Блог · Ипотечен пазар
Рефинансиране на ипотеката: кога си заслужава и кога не.
Банките отново рекламират рефинансиране, а в статистиката изглежда, че всеки пети ипотечен кредит се прехвърля. Само че това не е вярно, и разлика от една десета от процента в лихвата не е причина да тръгнете по банки и нотариуси. Ето как да сметнете дали при вас има смисъл.
Публикувано: 30.10.2026 г. · данни към август–септември 2026 г. · ЕЦБ, БНБ, Евростат, ЗКНИП, тарифите за нотариалните такси и на Агенцията по вписваниятаОт жилищните кредити се предоговарят за година
Не всеки пети — около всеки дванайсети
Средна лихва при предоговаряне
Август 2026 г.; за нов кредит — 2,41%
Годишна инфлация, септември 2026 г.
Колкото по-висока, толкова по-скъп е днешният разход
За толкова трябва да се изплати рефинансирането
Иначе по-скоро не си заслужава
Първо, цифрите
Наистина ли всеки пети кредит се рефинансира?
Не. Числото, което обикаля, е от статистиката на ЕЦБ: от януари до август 2026 г. 21% от новия бизнес по жилищни кредити в България са предоговорени кредити. Но това е дял от новите сделки за месеца, а не от всички кредити. И в него влизат и рефинансирането в друга банка, и предоговарянето на лихвата в същата банка.
Ако го сложим срещу целия портфейл, картината е друга. За осемте месеца са предоговорени кредити за 1,03 млрд. €. На годишна база това е около 1,5 млрд. €. А жилищните кредити в края на август са 19,33 млрд. € по данните на БНБ. Значи годишно се предоговарят около 8% от портфейла — горе-долу всеки дванайсети кредит, а не всеки пети.
Има и още една подробност. Средната лихва при предоговаряне през август е 2,45%. За изцяло нов кредит — 2,41%. Тоест който предоговаря, в средното получава условия като на нов кредит, не по-добри. Пазарът е изравнен и разликите между банките са малки.
Колко струва
Колко струва да преминете в друга банка?
Да вземем кредит с остатък 100 000 €, отпуснат първоначално за 120 000 €. Новата банка погасява стария кредит, учредява се нова ипотека, старата се заличава. Ако всичко плащате вие, сметката изглежда така:
| Разход | Сума |
|---|---|
| Нотариален акт за новата ипотека (с ДДС) | 565 € |
| Вписване на новата ипотека | 100 € |
| Заличаване на старата ипотека | 60 € |
| Нотариална заверка на съгласието за заличаване (с ДДС) | 92 € |
| Банкови такси: обработка, оценка, проверка, заличаване | ≈ 440 € |
| Общо | ≈ 1 260 € |
Нотариалните и държавните такси са по действащите тарифи, превърнати от левове по курс 1,95583. Банковите такси са по тарифата на Банка ДСК в сила от 01.09.2026 г. — в другите банки са различни.
Добрата новина е, че старата банка не може да ви таксува за предсрочното погасяване, ако сте платили поне 12 вноски (чл. 41, ал. 4 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители). Това важи и за кредити отпреди 2016 г., когато законът влезе в сила — § 4 от преходните му разпоредби изрично го казва.
Сметката
Днешното евро не е утрешното евро.
Тук повечето калкулатори бъркат. Разходите по рефинансирането ги плащате днес, наведнъж, със свежи пари. А спестяването идва на малки суми, месец след месец, в продължение на години. При инфлация 5,6% евро след пет години купува с почти една четвърт по-малко от днешното. Затова не е честно да делим разхода на месечното спестяване и да кажем „изплаща се за 5 години“ — трябва да отчетем и обезценката.
Ето сметката за остатък 100 000 € и 20 години до края, при нова лихва 2,45%. Спестяването сме обезценили с 5% годишно — малко под сегашната инфлация:
| С колко пада лихвата | Спестявате на месец | Плащате всичко сами (≈ 1 260 €) | Новата банка поема нотариуса и държавните такси (≈ 440 €) |
|---|---|---|---|
| 0,10 пункта | 4,87 € | никога не се изплаща | след 113 месеца |
| 0,25 пункта | 12,23 € | след 134 месеца | след 39 месеца |
| 0,50 пункта | 24,63 € | след 58 месеца | след 19 месеца |
| 1,00 пункт | 49,92 € | след 27 месеца | след 9 месеца |
Анюитетни вноски при непроменена лихва. „Изплаща се“ = когато сборът от спестяванията, обезценен с 5% годишно, покрие разхода, платен днес. При разлика от 0,1 пункта обезценените спестявания за целите 20 години са около 745 € — по-малко от разхода.
Нашето правило е просто. Ако разходът не се връща за 12, най-много 18 месеца, рефинансирането не си заслужава. Всичко над това е залог, че лихвите и животът ви няма да се променят през следващите години. При разлика от 0,1 пункта, каквато често е разликата между офертите днес, рефинансирането е чиста загуба. Смислено е при разлика около 1 пункт — и най-вече когато новата банка поеме разходите.
Как работят банките
Защо новата банка дава повече от вашата?
Банките са много чувствителни на тема рефинансиране, макар че самите те постоянно правят кампании за „чужди“ кредити. И има логика. Кредит, който е обслужван коректно години наред в друга банка, е много по-малък риск от нов клиент без история. Затова офертите за рефинансиране обикновено са най-добрите на пазара: новата банка често поема нотариалните и държавните такси изцяло или частично, понякога и част от застраховките.
С вашата собствена банка е обратното. Предоговарянето на лихвата там струва малко — в Банка ДСК например е 1% от остатъка, но не повече от 255 €. Проблемът не е таксата. От практиката ни вътрешното предоговаряне рядко стига до условията, които би ви дала нова банка. Банката има своите причини: ако намали лихвата на всички свои клиенти до пазарната, сама си изяжда приходите.
Затова съветът ни не е „първо питайте своята банка“. Съветът е: съберете реални оферти за рефинансиране, вижте какви разходи поема новата банка и сметнете с инфлацията. Едва след това, с конкретна оферта в ръка, има смисъл да говорите със своята банка.
- ЕЦБ — обеми и лихви по жилищни кредити в България: нов бизнес, изцяло нови и предоговорени кредити, 2026 г. (MIR, data-api.ecb.europa.eu)
- БНБ — парична статистика, август 2026 г. — жилищни кредити 19,328 млрд. €
- БНБ — лихвена статистика, август 2026 г.
- Евростат — ХИПЦ, годишна инфлация в България, септември 2026 г. 5,6% (prc_hicp_minr)
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители — чл. 41 и § 4 от ПЗР
- Тарифа за нотариалните такси и Тарифа на Агенцията по вписванията
- Банка ДСК — тарифа за такси по кредити на физически лица, в сила от 01.09.2026 г.
Материалът е с информативен характер и не е финансов съвет. Правилото за 12–18 месеца е от практиката на FinCity.
Искате да знаете дали при вас има смисъл?
Кредитен консултант на FinCity ще събере реалните оферти за рефинансиране, ще види кои разходи поема новата банка и ще ви каже честно дали си заслужава. Безплатно и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.