Купуване за отдаване под наем: каква е реалната доходност.

От брутна към нетна

Колко остава в джоба?

Брутната доходност е горната граница. Ето какво се случва с наема на двустаен в София по пътя към Вашата сметка:

Данъкът е по чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Месецът без наемател и разходите от 0,5% годишно са наше допускане — при стар или обзаведен апартамент разходите са по-високи.

Със същите допускания нетната доходност е около 4% в Пловдив, 3,8% във Варна, 3,7% в Бургас и 3,6% в Стара Загора. В София, Русе и Шумен е под 3%, а във Велико Търново — около 2,5%.

И това е по обявите. Реалните наеми често са по-ниски от поисканите, а при сделките цената също пада. Двете отчасти се компенсират, но не напълно.

Airbnb и Booking

А краткосрочният наем?

Първото, което хората питат: „А ако го дам през Airbnb?“ Данните на платформите показват, че брутно краткосрочният наем наистина носи повече. Само че двата основни източника се разминават почти двойно:

Годишен приход на активна обява в Airbnb, Booking и Vrbo за 12 месеца до септември 2026 г.: София — 7 330 € по AirROI (заетост 41%) и 13 640 € по AirDNA (заетост 65%); Варна — 5 715 € и 11 050 €; Пловдив — 5 490 € и 9 840 €; Бургас — 4 190 € и 9 930 €. Превърнато от долари по средния курс на ЕЦБ за последните 12 месеца (1,1584). Доходността е спрямо цената на двустаен от таблицата по-горе — най-честото жилище в краткосрочния наем е с една спалня.

Разликата между AirDNA и AirROI идва основно от заетостта: AirDNA брои колко от свободните нощи са заети и отчита само активните обяви, AirROI — по-широк кръг обяви, включително работили само част от годината. Истината за един конкретен апартамент е някъде между двете.

Брутното обаче не е всичко. При краткосрочния наем собственикът плаща неща, които при дългосрочния плаща наемателят. Средните стойности пък смесват добре подредени апартаменти в центъра с обяви в периферията, които работят само няколко месеца. Затова сметнахме три случая — двата средни и един добре избран имот:

Приходът по данни на платформите включва и таксата за почистване, която гостът плаща отделно от нощувките — затова тя не е загуба за собственика, а покрива разхода. „Добре избран имот“: обява в район „Средец“ сред горните 25% по приход (над 2 000 $ на месец по AirROI), при 44% заетост и цена 3 420 € на кв. м за 65 кв. м — средната цена в центъра по сделките на „Адрес Недвижими имоти“. Комисионната е таксата на Airbnb за домакина от края на 2025 г.; при Booking се договаря отделно. Сметките, обзавеждането и данъкът са наши допускания — данъчният режим зависи от регистрацията на обекта. Ако ползвате фирма за управление, тя взима и своя комисионна.

Средният обект в София носи колкото дългосрочния наем — около 2,8% в по-оптимистичния вариант. Добре избраният е друга история: при силна локация, добро обзавеждане и активно управление нетната доходност стига около 4,7% — почти двойно повече от дългосрочния наем. Затова все повече инвеститори купуват жилища специално за краткосрочно отдаване — малки, в центъра, близо до метро, с добри снимки и бърза комуникация с гостите.

Разликата обаче не идва сама. Обектът трябва да бъде регистриран или категоризиран по Закона за туризма, за всяка нощувка се дължи туристически данък — между 0,10 и 1,53 € според общината. Той се включва в цената за госта и не намалява дохода Ви, но задълженото лице сте Вие: декларирате го и го внасяте в общината до 15-о число на следващия месец. А от 20 май 2026 г. европейският регламент за краткосрочните наеми задължава платформите да показват регистрационния номер на обекта и да премахват нерегистрираните обяви. И най-вече — изисква работа: гости на всеки няколко дни, почистване, отзиви, сезонни месеци.

Краткосрочният наем не е по-доходен сам по себе си. Доходен е добре избраният и добре управляван имот.