Блог · Жилищният фонд
Най-много жилища в Европа, а живеем натясно.
Ако разделим всички жилища в България на всички българи, излиза, че имаме повече жилища на човек от която и да е друга страна в Европа. Въпреки това всеки трети българин живее в пренаселено жилище. Двете неща звучат несъвместимо, но не са. Ето как стоят числата.
Данни: НСИ — жилищен фонд към 31.12.2025 г., Преброяване 2021, въведени в експлоатация жилища · Евростат, 2025 г. · Deloitte Property Index 2025Жилища на 1000 души в България
Най-много в Европа; средно за страните в Deloitte — 450
От жилищата са необитавани
Преброяване 2021 г.: 1 657 741 жилища
От българите живеят в пренаселено жилище
Средно за ЕС — 16,8%
От децата живеят в пренаселено жилище
Средно за ЕС — 25,3%
Първи в Европа
Колко жилища имаме всъщност?
В края на 2025 г. жилищата в България са 4 360 805 по данни на НСИ. Населението в началото на 2026 г. е 6 423 207 души. Това прави 679 жилища на 1000 души.
Deloitte сравнява този показател всяка година и България е първа втора година подред:
| Страна | Жилища на 1000 души |
|---|---|
| България | 672 |
| Франция | 556 |
| Белгия | 490 |
| Средно за 17-те страни с данни | 450 |
| Великобритания | 375 |
| Гърция | 288 |
Deloitte Property Index 2025, данни за 2024 г. По-новото число от 679 е изчислено по данните на НСИ и Евростат за края на 2025 г.
Тоест, ако жилищата се разпределяха равномерно, на всеки трима българи щяха да се падат по две жилища. Само че не се разпределят равномерно.
Празните жилища
Къде са всички тези жилища?
Преброяването през 2021 г. дава отговора: 1 657 741 жилища, или 38,9% от всички, са необитавани. Близо 4 от всеки 10 жилища в България са празни.
Най-много празни жилища има там, където хората са си тръгнали или идват само през лятото:
| Област | Необитавани жилища |
|---|---|
| Видин | 55,4% |
| Бургас | 53,7% |
| Перник | 53,6% |
| Пловдив | 31,1% |
| София (столица) | 30,3% |
Преброяване 2021 г., НСИ. Области с най-висок и най-нисък дял на необитаваните жилища.
Причините са различни. Във Видин и в селата хората са заминали, а къщите са останали. В Бургас много жилища са ваканционни — по морето, ползвани няколко седмици в годината. Около една трета от жилищния фонд е в селата, а там само 22,9% от жилищата са свързани с обществена канализация. Тези жилища съществуват в статистиката, но не и на пазара, на който хората търсят дом.
Дори в София обаче почти всяко трето жилище е необитавано. Причините там са други — наследени жилища, такива, които чакат ремонт, или купени като вложение. Статистиката не ги разделя, но и те не са на пазара.
А живеем натясно
Всеки трети българин живее в пренаселено жилище.
Евростат смята едно жилище за пренаселено, когато в него няма достатъчно стаи: по една за домакинството, за всяка двойка, за всеки пълнолетен и за всеки две деца. По този показател България е от най-зле в ЕС:
| Страна | Пренаселени жилища, 2025 г. |
|---|---|
| Румъния | 40,4% |
| България | 32,5% |
| Хърватия | 31,8% |
| Полша | 30,9% |
| Гърция | 28,3% |
| Средно за ЕС | 16,8% |
| Чехия | 16,7% |
| Германия | 11,7% |
| Франция | 10,8% |
Евростат, дял на населението, живеещо в пренаселено жилище (ilc_lvho05a), 2025 г.
Най-тежко е там, където е и търсенето: в градовете 40% от хората живеят в пренаселено жилище, при 20,4% средно за ЕС. При младите от 25 до 29 години делът е 43,5%. А при децата — 53%. Всяко второ дете в България живее в жилище без достатъчно стаи.
Обратният показател потвърждава същото. Евростат отчита и колко хора живеят в жилище с повече стаи, отколкото им трябват. В ЕС те са 33,4%, а в България — само 15,8%.
Има и добра новина: през 2015 г. в пренаселени жилища живееха 41,4% от българите. За десет години делът е паднал с почти 9 пункта.
Новото строителство
Строим рекордно — и това има смисъл.
Щом имаме толкова жилища, защо строим? Защото празните са на грешните места и в грешния вид. Хората търсят дом в големите градове, с още една стая и в сграда, която няма да има нужда от саниране след пет години.
| Година | Въведени нови жилища |
|---|---|
| 2015 | 7 806 |
| 2019 | 12 105 |
| 2022 | 19 847 |
| 2023 | 22 649 |
| 2024 | 20 998 |
| 2025 | 37 571 |
НСИ, новопостроени жилища, въведени в експлоатация.
През 2025 г. са въведени в експлоатация 37 571 нови жилища — повече от всяка година поне от 2010 г. насам. Това са почти 6 жилища на 1000 души. За сравнение, по данните на Deloitte за 2024 г. най-много са строили Турция (6,85), Израел (5,62) и Полша (5,33).
Какво означава за Вас
Жилища има. Липсва правилното жилище.
Големият брой жилища не означава, че има излишък. Означава, че имаме жилища, които не отговарят на нуждите — в селата, по морето, малки или стари. За купувача в София, Пловдив или Варна от това не става по-лесно. Търсенето е съсредоточено в същите градове и в същия тип жилища.
Ако сте сред хората, които живеят натясно, най-често решението не е друго жилище, а една стая повече. И точно там сметката с кредита има най-голямо значение: при днешните 2,42% за 30 години всеки 10 000 € повече кредит са около 39 € повече във вноската на месец.
- НСИ — жилищен фонд към 31.12.2025 г. и въведени в експлоатация новопостроени жилища
- НСИ — Преброяване 2021: жилища към 7 септември 2021 г. — необитавани жилища, канализация, средна площ
- Евростат — население към 1 януари 2026 г., пренаселени жилища (ilc_lvho05a), по степен на урбанизация (ilc_lvho05d) и жилища с излишни стаи (ilc_lvho50a), 2025 г.
- Deloitte Property Index 2025 — жилищен фонд и въведени жилища на 1000 души, 2024 г. (на английски)
Материалът е с информативен характер и не е финансов съвет. Данните за необитаваните жилища са от последното преброяване (2021 г.) — НСИ не ги отчита ежегодно.
Трябва Ви още една стая?
Кредитен консултант на FinCity ще сметне колко ще Ви струва по-голямото жилище на месец и какъв кредит можете да получите. Безплатно и без ангажимент.
Изчислете бюджета сиДанните ви са защитени по GDPR: използват се само за бюджетната оценка, съгласието е доброволно и имате право да поискате изтриването им.