Планинските курорти през 2026 г.: Банско, Боровец и Пампорово — цени и тенденции.

Голямата картина

Контра-цикличният пазар: активност точно когато градовете забавят.

Докато жилищният пазар в големите градове охлажда обемите през Q1 2026, планинските курорти вървят в обратна посока. Районът Банско–Разлог приключи 2025 г. с 3 318 сделки — ръст от 12% — с купувачи от 53 държави и продукти с хотелско управление, СПА и гарантирана доходност, насочени към чуждестранния инвеститор. Поскъпването в Банско е по-умерено от градското (~46% за 2020–2026 срещу трицифрен ръст в София), което прави пазара по-стабилен и по-малко спекулативен.

Трите курорта са три различни пазара. Банско е международният: най-голям обем, най-широко предлагане, доходност 8–12% в пиков сезон при професионално управление. Боровец е дефицитният: около 40 активни обяви по данни на Bestplace, близост до София и най-високи средни нива (1 600–2 000 €/м² по Bulgarian Properties). Пампорово е вътрешният: по-широко предлагане, по-специфично търсене от български купувачи и родопски туризъм, и най-ниските медиани — 752 €/м².

Тенденции

Петте сили, които определят планинските курорти през 2026 г.

• Курортите са контра-цикличният актив на 2026 г. Ръст на сделките и стабилни цени при общо охлаждане — Bestplace прогнозира +3–6% за Банско и Боровец, 0–3% за Пампорово.
• Интернационализацията се задълбочава. 53 държави-купувачи в Банско през 2025 г. — пазарът вече не зависи от нито една националност (спадът при британци и руснаци бе компенсиран).
• Доходността е реална, но сезонна. 8–12% в пиков сезон при професионално управление — годишната сметка зависи от лятното пълнене и от таксите.
• Боровец е пазар на дефицита. Около 40 активни обяви и близост до София държат нивата — тук предлагането, не търсенето, е ограничението.
• Пампорово е пазар на търпението. Най-нисък вход и най-бавна динамика (прогноза 0–3%) — покупка за ползване повече, отколкото за спекулативен ръст.